解決好大城市住房突出問題（權威訪談·邁好第一步，見到新氣象（33））

?——訪浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬

　　住房問題關系民生福祉。中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為今年經濟工作的重點任務之一。大城市住房有哪些突出問題，應該如何解決？記者采訪了浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬。

　　推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　記者：中央經濟工作會議又一次強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，2021年應該如何促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展？

　　虞曉芬：我國大城市住房存在供給量偏少、房價偏高、租賃市場結構不合理等問題，造成新市民、青年人等群體的住房困難問題比較突出。當前，解決好大城市住房問題，首先必須堅持“房住不炒”的定位。各地要善于運用長效機制政策措施“工具箱”，從供給端、需求端入手，多策并舉，把住房資源更多地配置給自用者，實現“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標。

　　進一步壓實城市主體責任。要進一步完善城市房地產市場監(jiān)測和評估考核機制，對調控不力的城市及時問責追責。

　　嚴防資金違規(guī)進入房地產市場。強化對房地產企業(yè)融資狀況和拿地行為的全面監(jiān)測，實施好重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，嚴查各類資金違規(guī)進入房地產領域。加快建立居民債務收入比監(jiān)測體系。

　　加大住宅用地供給。人口凈流入、房價較高的大城市，要切實提高新增國有建設用地中住宅用地的供應比例，擴大普通商品住房用地供應規(guī)模，增加租賃住房用地和保障房用地供應。建立“限房價、競地價”等房價地價聯控機制。嚴格禁止國有企業(yè)高價拿地。

　　遏制投資投機炒房行為。實施限購、限售，優(yōu)先保障無房戶購房。嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經營性貸款等非房貸資金違規(guī)流入房地產市場。加強市場監(jiān)管，嚴肅處理開發(fā)商和中介哄抬房價地價、惡意炒作等行為。

　　加強政策性租賃住房建設

　　記者：為什么中央經濟工作會議提出要高度重視保障性租賃住房建設？加強保障性租賃住房建設的重點是什么？

　　虞曉芬：高度重視保障性租賃住房建設，為完善住房保障體系指明了方向，是解決好大城市住房突出問題的重大舉措。

　　經過多年努力，我國已建成世界上最大規(guī)模的住房保障體系?！笆濉逼陂g，全國棚改累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民搬出棚戶區(qū)、住進樓房。截至2020年底，全國3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼。隨著新型城鎮(zhèn)化的縱深推進，住房保障的重點從解決戶籍居民住房困難轉向解決大城市新市民、青年人等群體的住房困難問題。新市民群體規(guī)模龐大，國家統(tǒng)計局數據顯示，2019年全國人戶分離的人口2.8億人，其中流動人口達2.36億人，靠政府投資建設的公租房難以覆蓋，租賃市場又缺少與這一群體經濟能力相匹配的合適房源。

　　2019年，住建部會同專家學者開展調研，提出發(fā)展政策性租賃住房。政策性租賃住房由政府給予政策支持、多主體投資、多渠道供給、租金低于周邊同品質的租賃住房，為新市民提供與其經濟能力相匹配的“一張床”“一間房”或“一小套房”，讓他們能夠先在城市安居，等有一定支付能力后再租賃商品住房或購買共有產權住房、商品住房。

　　2019年底，住建部部署在廣州、沈陽、南京等13個城市開展政策性租賃住房試點。2020年推動建設銀行三年內提供3000億元貸款，引導部分房地產開發(fā)企業(yè)參與發(fā)展政策性租賃住房。經過一年多實踐，試點城市初步探索出政府給政策、銀行給支持、市場主體積極參與的政策性租賃住房可持續(xù)運作模式。但試點過程中也發(fā)現在用地、規(guī)劃、審批、項目盈利能力等方面還存在困難。

　　中央經濟工作會議明確“土地供應要向租賃住房建設傾斜”“要降低租賃住房稅費負擔”等措施，必將有力促進政策性租賃住房發(fā)展。

　　進入新發(fā)展階段，我國構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的頂層設計已經明確，其中保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。要進一步在土地、金融、財稅、審批等方面細化支持政策性租賃住房的政策，進一步明確地方政府的主體責任，加快推動政策落地。

　　規(guī)范發(fā)展長租房市場

　　記者：中央經濟工作會議提出“加快完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，應當如何落實？

　　虞曉芬：長租房是指租賃關系和租金相對穩(wěn)定、完全市場化運作的可長期租賃的住房。發(fā)展長租房，對增加租賃市場有效供給、改善租賃供需結構、提高租房品質、穩(wěn)定租金價格、促進住房消費健康發(fā)展等有十分積極作用。

　　一是要加快研究制訂長租房的建筑設計、消防驗收、運營管理等行業(yè)標準，明確長租房的車位配比、日照間距、梯戶比、最小套內面積等，避免簡單套用其他建筑規(guī)范或標準；二是加快出臺支持持有型長租房投資經營的信貸、稅收、補貼等政策，支持企業(yè)發(fā)行長租房REITs產品（房地產投資信托基金），籌措長期低成本資金，切實減輕REITs發(fā)行、運營、退出階段的稅收負擔，免征部分環(huán)節(jié)的增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅等，保障從事長租房投資經營的企業(yè)獲得合理回報；三是加快出臺《住房租賃條例》，去年9月住建部已向社會公開征求意見，應在修改后盡快出臺，特別是要明確禁止租賃企業(yè)采取“高進低出”“長收短付”等經營行為；四是研究推進公共服務政策體系建設，逐步實現“租購同權”；五是把經營長租房的機構與房源全部納入政府租賃監(jiān)管平臺，實施嚴格的租賃資金監(jiān)管制度，切實維護好群眾合法權益。